🏙️ 준주거지역이란? 주거와 상업이 공존하는 도시의 ‘중간지대’

도시를 구성하는 토지에는 각각의 ‘용도지역’이 있습니다.
이는 도시계획법상 토지를 주거, 상업, 공업, 녹지 등으로 구분하여
도시의 질서를 유지하고, 무분별한 개발을 방지하기 위한 제도입니다.

그중에서도 ‘준주거지역(準住居地域)’은
주거와 상업의 기능이 공존하는 복합용도 지역으로,
도시의 활력과 편리함을 동시에 누릴 수 있는 공간으로 평가받고 있습니다.

🏡 1. 준주거지역의 개념과 법적 정의

‘준주거지역(準住居地域)’은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 근거합니다.

이 지역은 “주거기능을 주로 하면서도, 일정한 상업·업무시설의 입지를 허용하는 지역”으로 정의됩니다.
즉, 주거지와 상업지의 중간 성격을 지닌 곳이죠.

“준주거지역은 대로변 등 교통이 편리한 지역에 위치하며,
주거 외에도 상업·업무시설을 복합적으로 배치할 수 있는 지역이다.”
— 국토교통부 「도시계획 용도지역 안내서」中

일반주거지역보다 더 자유로운 용도변경이 가능해
주상복합건물, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 함께 들어서는 경우가 많습니다.

토지의 활용도를 결정짓는 중요한 기준은 건폐율과 용적률입니다.

구분	건폐율(%)	용적률(%)	주요 특징
제1종 일반주거지역	60 이하	200 이하	단독·다가구 중심
제2종 일반주거지역	60 이하	250 이하	중저층 공동주택
준주거지역	70 이하	500 이하	상가·주택 복합 가능
상업지역	80 이하	800 이하	중심상업·업무시설 중심

즉, 준주거지역은 상업지역 다음으로 높은 용적률을 허용합니다.
이는 곧 건물을 더 높게, 더 크게 지을 수 있다는 의미입니다.

이런 이유로 준주거지역은 도심과 주거지의 경계부에서
개발 잠재력이 높은 지역으로 평가받습니다.

준주거지역은 주로 대중교통 접근성이 좋은 대로변이나 역세권에 위치합니다.
예를 들어, 서울에서는 다음과 같은 곳에서 흔히 볼 수 있습니다.

이러한 지역들은 ‘24시간 생활이 가능한 복합도심’의 형태를 띠며,
최근에는 ‘워라밸형 도심주거지’로도 주목받고 있습니다.

특히 1~2인 가구가 늘어나면서
오피스텔, 생활형 숙박시설, 근린형 카페거리가 함께 들어서는 형태가 대표적입니다.

준주거지역은 건축 규제가 완화되어 있어 개발 가치가 매우 높습니다.
다음은 대표적인 개발·투자 포인트입니다.

주택 + 상가 + 오피스 등 복합건물(주상복합) 건설이 가능해
도시 중심부의 토지 활용 효율이 극대화됩니다.

인근이 상업지역으로 지정되면, 용도지역 상향(상업지역 전환)이 쉬워
지가 상승 기대치가 높습니다.

대부분 교통 요지에 위치하기 때문에
상권 형성과 인구 유입이 빠르게 이루어집니다.

예를 들어, 서울 강남구 논현동 일대는
과거 일반주거지역 일부가 준주거지역으로 상향 지정되면서
지속적인 상권 확장과 오피스텔 개발 붐이 일어났습니다.

하지만 개발 여지가 크다고 해서 무분별한 상업화는 금지됩니다.
준주거지역도 결국 “주거” 기능이 중심이기 때문이죠.

이러한 제약은 도시의 균형 발전과 거주민의 쾌적성 보장을 위한 장치입니다.

“준주거지역은 주거지와 상업지의 완충지대로,
난개발을 방지하고 도시 기능을 조화롭게 유지하는 것이 목적이다.”
— 서울시 도시계획국 관계자 발언

지하철 5호선·6호선이 교차하는 교통의 요지로,
준주거지역 내 오피스텔·주상복합 중심의 개발이 활발합니다.
덕분에 공덕은 “직주근접형 신도심”으로 성장했습니다.

과거 공업지역 일부가 준주거로 전환되며
카페거리·주거·사무공간이 공존하는 복합문화지구로 탈바꿈했습니다.

이처럼 준주거지역은
“주거+상업+문화”가 어우러지는 도시의 변신 지점으로 작용합니다.

최근 국토교통부는 2025년 도시계획 지침에서
준주거지역을 ‘도심 내 복합생활거점’으로 육성하는 방향을 제시했습니다.

특히 역세권·GTX 노선 주변을 중심으로
주거와 업무, 문화시설이 결합된 복합지구 개발을 추진하고 있습니다.

이는 앞으로 준주거지역이
단순한 주상복합지구를 넘어,
“도심형 생활 복합지대”로 진화할 것임을 보여줍니다.

준주거지역은 도시의 주거와 상업, 두 축이 만나는 중간지대입니다.
너무 조용하지도, 너무 번잡하지도 않은 이곳은
도시인의 라이프스타일 변화에 가장 민감하게 반응하는 공간이죠.

최근에는 이러한 특성이 부각되며
청년·1인가구 맞춤형 주거공간, 소규모 창업 공간으로도 주목받고 있습니다.

결국 준주거지역은 도시의 균형을 지키는 완충지대이자,
미래형 복합도시의 중심 무대라 할 수 있습니다.